Discours du gouverneur de la BRH, Jean Baden Dubois, au lancement du Programme 10 10 20 le 7 juin 2022

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La Banque de la R?publique d’Ha?ti est heureuse ce soir de vous compter parmi ses invit?s, en vue de lancer un programme phare sur lequel elle travaille depuis plus de deux ans au b?n?fice du secteur du logement et dans une perspective de relance de l’?conomie nationale, notamment au cours de la p?riode post-Covid.

Il s’agit du programme baptis? <>, qui est une modulation des programmes existants et visant ? promouvoir ? la fois la qualit? des logements et le d?veloppement immobilier en Ha?ti.

En effet, l’int?r?t de la BRH au secteur du logement et au d?veloppement de l’immobilier en Ha?ti remonte au lendemain du tremblement de terre de janvier 2010. A cette ?poque, il fallait que la banque centrale joue sa partition dans la promotion de l’augmentation du cr?dit au logement, pour permettre aux m?nages ha?tiens d’acc?der ? des r?sidences ? des prix abordables et d’att?nuer ainsi les effets de l’insuffisance de logements dans le pays, mais aussi pour booster la croissance ?conomique ? travers des investissements dans le secteur immobilier.

C’est dans ce contexte qu’au d?part, et d’un commun accord avec la Banque nationale de Cr?dit (BNC), la BRH a lanc? en septembre 2010 un programme d’incitation au logement intitul? <>. Ce programme allait s’?tendre au fur et ? mesure ? presque tous les ?tablissements bancaires, vu les besoins pressants ? l’?poque dans le secteur de la construction du logement.

Cependant, force est de constater que quatre ans plus tard, apr?s une ?valuation du programme Kay Pam, les r?sultats escompt?s dans la croissance des logements r?sidentiels n’?taient pas alors au rendez-vous, en raison d’un ensemble de contraintes.

Ainsi, pour rem?dier ? cette probl?matique, la BRH a lanc? en mai 2017 un autre programme d?nomm? <>. Ce programme offre aux promoteurs immobiliers la possibilit? de trouver un financement plus facilement, pour la construction ? grande ?chelle d’immeubles ou de villages r?sidentiels.

En d?pit de l’existence de ces deux programmes, Kay Pam et PPDI, le secteur du logement n’a pas pu prendre son essor, et l’une des principales causes ?voqu?es par les institutions financi?res de la place, en dehors des probl?mes de titre de propri?t?, est que les m?nages cibl?s par les programmes ont des difficult?s ? se procurer de la mise de fonds (down payment). En fait, selon les pratiques actuelles les demandeurs de cr?dit au logement doivent disposer g?n?ralement de 30% de la valeur du bien immobilier comme mise de fonds, sans compter des frais additionnels ?lev?s (enregistrement, service de notaire, etc.) associ?s ? l’acquisition dudit bien, des frais qui peuvent atteindre jusqu’? m?me 25% du co?t total. [Un travail s?rieux est ? faire dans d’autres juridictions.]

Cette situation avait automatiquement interpell? la BRH et une ?quipe technique a ?t? rapidement mise sur pied, sous la houlette du conseil d’administration, en vue de produire des r?flexions devant aider ? adresser ces contraintes, afin que les programmes puissent r?pondre aux objectifs initialement fix?s.

L’id?e centrale ?tait donc de trouver une solution permettant ? l’acqu?reur de logement d’avoir le moins de fonds ? apporter ? la banque, tout en mitigeant les risques de cr?dit encourus par les institutions financi?res.

C’est ainsi que, du choc des id?es et des r?flexions a jailli ce <> qui va faciliter l’acquisition de la premi?re r?sidence aux particuliers et aux m?nages ha?tiens par la r?duction de l’apport de fonds de l’acqu?reur. Dans le cadre de ce programme, la notion de premi?re r?sidence se r?f?re ? l’acquisition par un particulier ou un m?nage d’un logement pour la toute premi?re fois.

Maintenant, qu’est-ce qu’on entend donc par le ”Programme 10- 10- 20” ?

le premier 10 correspond ? la mise de fonds (down payment) de l’emprunteur qui sera de 10 % de la valeur du logement ;

le second 10 correspond lui-m?me au taux d’int?r?t fixe de 10 % que l’emprunteur aura ? payer sur la dur?e du pr?t ;

et le 20, c’est la maturit? (ou la dur?e) du pr?t au logement sur 20 ans.

Au cours de cette c?r?monie, de hauts cadres de la BRH vont vous entretenir en d?tail sur les fondements de ce <>, les avantages et les m?canismes li?s ? l’impl?mentation de celui-ci.

Toutefois, qu’il me soit permis de souligner qu’? travers la mise en place de ce nouveau m?canisme de financement, la Banque de la R?publique d’Ha?ti poursuit un ensemble d’objectifs tr?s ambitieux, ? savoir :

permettre aux m?nages ou individus du pays de se procurer d’une premi?re r?sidence d?cente au co?t abordable ;

inciter le d?veloppement immobilier en copropri?t? dans l’?conomie ha?tienne ;

inciter plus d’investisseurs au d?veloppement immobilier avec des promoteurs immobiliers ; et

augmenter de 150 000 ? 200 000 la quantit? d’unit?s de logements ad?quats dans le pays au cours des dix prochaines ann?es.

Je dois aussi souligner que, sur la base des principes d’op?rationnalisation de ce programme, il demeure entendu qu’il est de la responsabilit? des institutions financi?res d’effectuer leur devoir de diligence, en vue d’identifier les primo-acc?dants au logement dans le cadre du <>. Le Bureau d’information sur le cr?dit est une place de choix pour commencer.

Mesdames, Messieurs,

Chers invit?s,

Il n’est pas sans savoir qu’Ha?ti fait face ? un d?ficit de logements qui remonte ? plus d’un si?cle, et ce probl?me s’est empir? avec le tremblement de terre de 2010.

En effet, le nombre de maisons r?sidentielles d?truites en 2010 a ?t? estim? ? 250, 000 dont 80% appartenaient aux foyers ? faibles revenus et ils n’?taient pas non plus conformes aux normes de construction. De plus, le nombre de nouvelles maisons n?cessaires dans les ann?es ? venir pour faire face ? la croissance d?mographique et au d?ficit de logements d?cents implique la construction ou le renforcement d’au moins 50 000 maisons par an jusqu’en 2025, si l’on veut croire un ensemble d’?tudes r?alis?es respectivement par la Commission pr?sidentielle sur la comp?titivit?, l’USAID et par la Banque mondiale.

C’est dans ce contexte qu’intervenait un ensemble d’actions et de mesures de la BRH au cours des ann?es qui suivent le puissant s?isme de janvier 2010, avec des r?sultats mitig?s et qui ont suscit? la mise en place du Programme 10-10-20.

Les mesures portant, par exemple, sur l’exon?ration de r?serves obligatoires sur les ressources capt?es par le syst?me bancaire pour financer le logement ont permis ? ce dernier d’atteindre un portefeuille de cr?dit au logement avoisinant les 6.7 Milliards de gourdes au 30 septembre 2019.

A cette m?me date, le financement de la BRH en faveur des banques participant au Programme ”Kay Pam” avait totalis? plus de 5 milliards de gourdes. En d?pit de tous ces efforts, on est reste tr?s loin et m?me trop loin de la demande annuelle de 4 500 ? 5 000 unit?s de logement venant de la classe moyenne.

Il convient de noter que les contre-performances enregistr?es dans le secteur du logement apr?s le tremblement de terre n’?tait pas imputable seulement au montant plancher de mise de fonds requis par les banques pour les pr?ts au logement dans le cadre des programmes de la BRH.

Ceci ?tant dit, la BRH a identifi? d’autres contraintes d’ordre structurel, l?gal et institutionnel emp?chant ainsi le d?veloppement de ce secteur dans le pays.

Parmi ces contraintes, je peux citer :

L’absence de cadastre. En fait, il est souvent difficile d’?tablir l’identit? du propri?taire des terrains, ce qui constitue un blocage ? l’investissement et limite la demande de cr?dit ;

La multiplicit? de co?ts administratifs et fiscaux (frais d’hypoth?que, de notaire, etc.), ce qui rend l’acquisition d’une maison de plus en plus difficile pour un m?nage ;

L’inad?quation du cadre l?gal, o? la d?su?tude des lois d’urbanisme (1937 et 1961) emp?che la r?alisation d’importants projets d’investissement.

Mesdames, Messieurs,

Distingu?s invit?s,

? l’heure de la n?cessit? de produire des r?flexions tr?s pouss?es sur la relance v?ritable de l’?conomie nationale, qui risque de conna?tre quatre ann?es cons?cutives de contraction, il convient de rappeler que l’investissement est une composante cl? du produit int?rieur brut (PIB), en regardant l’?quation de celui-ci par l’approche de la production.

Ceci ?tant dit, investir dans la construction de logements et dans l’immobilier en Ha?ti peut g?n?rer un triple impact :

D’abord, vivre dans un logement d?cent peut non seulement am?liorer le bien-?tre, mais aussi contribuer ? l’augmentation de la productivit? d’un individu ou d’un professionnel dans son environnement de travail. Et nous savons le lien existant entre la productivit? du travail et la croissance des entreprises, avec des retomb?es positives sur l’?conomie.

Ensuite, toute activit? de construction de logement ou de d?veloppement immobilier est automatiquement g?n?ratrice d’emplois, ? la fois direct et indirect, un ?l?ment fondamental dans toute d?marche de r?duction de la pauvret? dans un pays.

Et en dernier lieu, des investissements massifs dans le secteur du logement ou dans des projets immobiliers peuvent contribuer ? rem?dier ? ces d?ficits de croissance que connait l’?conomie ha?tienne depuis quelques ann?es.

Aussi dois-je reconnaitre que la r?ussite de tous ces investissements et les attirer vers l’?conomie d?pendent d’un climat plus favorable et plus s?curitaire.

Mesdames, Messieurs,

Je ne saurai terminer mon intervention sans remercier mes pairs du conseil d’administration qui ont embrass? ce <> et font de cette initiative l’un des projets prioritaires de la BRH pour l’ann?e 2022.

Qu’il me soit permis aussi d’adresser mes remerciements ? toute l’?quipe de la BRH qui a apport? leur vive contribution ? la mise en place dudit programme, aux banques et autres institutions financi?res de d?p?t qui ont et qui auront accept? de parapher avec la BRH les protocoles d’accord pour l’impl?mentation du <> ,

Banque Nationale de Cr?dit, Unibank, Sogebank, Capital Bank, BUH, BPH… en attendant de signer avec d’autres instituions financi?res..

Et ? vous tous et toutes qui avez r?pondu favorablement ? l’invitation de la BRH pour assister ? cette c?r?monie ce soir.

On entend souvent dire que Ha?ti est trop riche pour ?tre pauvre. Si cette conception est vraie alors le probl?me est d’une autre nature. Ainsi, il faudrait mettre en cause la capacit?? a? r?ver des hommes et des femmes qui ont habit?? et dirige? Ha?ti pendant tr?s longtemps et questionner du coup leur capacit?? a? faire atterrir ces r?ves.

La plus belle femme comme la plus belle soci?t?? du monde ne peut donc donner plus que ce qu’elle poss?de et si tout ce qu’elle poss?de se noie dans une mentalit?? de pauvret??, alors notre situation actuelle a un fond d’explication.

Johnny Joseph, faisant r?f?rence a? l’ouvrage de Daron Acemoglu, professeur d’?conomie a? MIT et Sim?on Johnson <>, ?crit : <>. Plus loin, il continue pour dire que <>

Faisons-en sorte que cela change, chers amis…

En d?pit de cette conjoncture difficile, labanque centrale continuera sur cette m?me lanc?e, sur cette voie d’innovation et de modernit?, tout en restant attach?e ? la vision exprim?e dans le Plan strat?gique global 2022-2024.

Merci.